编者按：在核算口径我国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新年代，限价限贷下，自2015年起这一波我国楼市史无前例之大行情，至2019年在我国各干流城市怎么完结、演化和转机？
成交见行情，方针获空间，土地定供给，家庭收入是购买力，最终多方猜测2020，以此为查询根底，乐居总编室与乐居财经研究院联合推出【2019我国40城楼市备忘录】。以城市靠谱数据实在复原2019年我国楼市。
重庆解放碑 图片来自：乐居
城市总述 重庆：2019年的重庆楼市上半年和下半年是两个阶段，体现显着不同。上半年成交热度持续，新房成交价格逐步走高，但是，3、4月份的“小阳春”行情在7月，出现显着拐点。下半年商场迎来降温，新房去化全体回落，二手房也接连出现小幅度下滑，土拍更是冷场。直到年底，开发商加速推盘节奏，加大扣头力度，持续抢收成绩，出现“翘尾”行情。
2020置业重庆指数：★★★★
重庆无限购方针，唯一在履行的是针对高级房和“三无”人员的房产税方针。落户方针上，重庆也一向实施“零门槛”，并供给“人才贷”及相关金融服务。重庆房价不高，尽管全体出现下行局势，仍值得下手。
成交：2019重庆全年卖房247700套 楼市出现“先扬后抑”
数据来历：克而瑞重庆组织
2019年，重庆楼市出现“先扬后抑”的走势，下半年重庆楼市全体活跃度不及上半年。从7月份开端，重庆楼市进入下行阶段。7月重庆主城产品房成交面积184.77万方，环比削减32%。究其原因，从土地端来看，供给削减、地价降温；从预售端来看，新批预售较上半年增多；从房价来看，部分热门区域仍履行限价出售方针；下半年推盘节奏越来越快，库存量急剧添加，形成商场供大于求，房价上涨乏力，成交放缓。
曩昔五年，成交最高的峰值出现在2017年，全年重庆主城区产品房成交量3127万方；曩昔五年，成交最低的谷值出现在2015年，全年重庆主城区产品房成交量2036万方。
重庆某楼盘售房部 图片来自：乐居
方针：房产税起征点比年上涨 房价“温水煮青蛙”
2019年1月，重庆房产税起征点上调至17630元/㎡，较2018年上调了2175元/平方米。重庆房产开征八年来一向在上调起征点， 房产税起征点的改变，反映了重庆房价在曩昔两年的改变。一起，也影响着开发商对改进型产品的定价战略发作显着的改变，对购房人而言，改进买房心思预期必将发生动摇。
2019年3月，重庆市规划和自然资源局布告了2019年住所用地供给方案：2019年大重庆市方案供给2266.66公顷，约为34000亩土地，而2018年原重庆疆土房管局布告的住所用地供给方案为29000亩，2019年方案供给添加5000亩，同比添加17.24%。跟着许多地块的出让，未来一到两年将会有更多的房源涌入商场。不过，房价在未来是否持续坚持平稳，还要取决于地价是否持续坚持平稳，供地的容积率，以及未来刚需和改进产品的结构占比。
2019年5月，重庆市教委印发《关于做好2019年义务教育招生入学作业的告诉》，清晰要求禁止任何民办校园招生与楼盘建造、出售挂钩，不得与楼盘新签定与校园招生名额相关的合同条款。该方针对楼市发生的直接影响是，让市面上真假学区房从头洗牌，也对家长在选择教育盘上愈加清晰。
土地：房企重庆拿地志愿剧烈，万元地块新增14宗
纵观2019年重庆土地商场，亦出现前高后低的走势，5、6月土地商场高位运转，房企拿地志愿剧烈，7月开端受供地收紧影响，成交进入萎靡期。
供给方面，2019年全年重庆主城区土地商场供给124宗地，供给面积1437.05万方，与2018年比较下降12.92%。其间，纯居住用地供给87宗，商住归纳用地37宗。
成交方面，全年重庆主城区土地商场成交110宗地，成交面积1235.31万方，与2018年比较下降17.46%；成交843.10亿元，同比上涨6.91%。其间，挂牌27宗，拍卖83宗，流拍14宗。
从成交均价来看，2019年重庆主城区土地商场成交楼面均价为6825元/㎡，与2018年比较添加1557元/㎡。跟着拿地本钱逐步走高、“万元地”的增多，未来一年到一年半内商场上会出现不低于20个高价地的项目，去化作用很难幻想。
价格：11935元/平方米，同比上涨4.3%
多个方面数据显现，2019年重庆产品房成交建面均价为11935元/平方米，同比上涨4.3%。全体来看，全年房价添加幅度坚持在5%，处于合理水平。此外，本年重庆改进型住宅占比增大，小幅度拉高平均水平。下半年，开发商加大促销力度，促进单盘成交价的下降。
值得一提的是，重庆房价南北西区差异化较大，其间渝中区房价最高，到达18912元/平方米。其次为江北区、渝北区和南岸区。重庆针对北区部分区域楼盘实施限价出售办法，有用操控房价的大幅度添加。
数据来历：克而瑞重庆组织
2019年重庆房价收入比8.16
来测验预算一下2019年重庆的房价与家庭收入比。咱们的公式是：单套商场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。
重庆市生产力开展中心和重庆市归纳经济研究院联合发布的《2019年重庆经济景气陈述》显现，2019年重庆乡镇常住居民人均可支配收入为29252元。家庭可支配年收入，咱们乘以4核算为117008元。
克而瑞重庆组织数据核算，2019年重庆主城区产品房成交价为11935元/平方米。依照双职工家庭购买一套80平方米产品住宅核算，单套住宅总价954800元。
综上核算，重庆房价收入比为：单套总房款954800元/家庭可支配收入117008元）=8.16
2019年新房买涨不买跌 二手房卖家张望心情稠密
在2019年上半年3、4月份，“小阳春”的行情让许多购房者“追涨”。开发商扎堆开盘，“排队购房”、“日光盘”现象再现，开发商乃至使出“饥饿营销”战略。在热门区域热门板块，部分楼盘价格上涨幅度显着，但没有阻挠购房需求，成交量一向处于高位。上半年，购房人追涨心情稠密，忧虑越晚买价格越高。
二手房方面，依据重庆华夏地产供给的多个方面数据显现，2019年重庆主城区二手房挂牌量到达 套，挂牌房源超越2250万平方米，二手房挂牌房源量在19年坚持较快增速。
数据来历：华夏地产
成交方面，全年二手房总成交1179万方、139115套，占一手房的49%。从价格来看，2019年二手房买卖价在走下行趋势。12月末重庆主城二手房成交均价仅为11613元/㎡，低于新房12291元/㎡的成交均价。
数据来历：华夏地产
从二手房卖家心态查询，2019年大都二手房卖家张望心情稠密，特别是下半年受新房商场下行影响，部分业主预期下降，没有急于兜售。从价格松动的二手房房源来看，降价房源多于提价房源，渝北区业主自动下降价格预期最显着，其次是九龙坡区。
重庆某楼盘售房部 图片来自：乐居
2020年走势：商场难言达观 强者恒强分解加重
展望2020年，重庆楼市全体基调依然是“稳”。楼市大概率将坚持横盘一段时间，房价动摇小。下一年房企分解必定进一步加重，产品力成为竞赛要害砝码。本年高地价项目出售遇冷，让2020年土地商场也难言达观，房企拿地益发慎重。
2020年，重庆房地产商场分解加重，在剧烈的商场之间的竞赛中，房企会不断活跃求变，进行战略调整，从单一寻求企业成绩规划，转为多元化均衡开展，提高企业归纳实力。
2020年，重庆在二环年代下，城市外拓加速，二环项目会集面市，多散布在热门板块。2020年面市的项目中，大多沿二环散布，其间中央公园、蔡家和西永等板块项目会集入市，商场之间的竞赛将进一步加大。而在一些中心稀缺的板块，如两江四岸，2020年竞赛愈加剧烈，量低价高。从大区域来看，北区头牌位置坚持不变、量价双赢。
二手房方面，估计到2020年6月二手房挂牌量或将打破30万套，2020年下半年进入相对平稳期。估计2020全年二手房成交13.2万套，约1100万方，估计占一手成交的55%。二手房房价估计还将跌落8%-10%左右。
本次查询采写人：王芊 潘宇凌
2019年1月14日
