2019年收官大战在即，中指研究院将发布《2019我国房地产企业出售百亿排行榜》，敬请重视！
2019年，房地产职业继续环绕稳地价、稳房价、稳预期的调控方针因城施策，促进商场平稳展开。万科坚持“收敛聚集、稳固进步根本盘”的展开战略，成绩体现稳健，各项事务完结良性有序展开。
01
出售：成绩稳健，坚持杰出态势
图：2019年1-11月万科出售成绩状况
万科出售成绩坚持杰出，出售额、出售面积继续增加，但增速放缓。2019年1-11月，万科累计出售额和出售面积别离为5735.3亿元和3697.4万平方米，同比别离增加5.4%和2.7%，增速显着低于2018年同期。详细来看，万科各月体现较平稳，后半年出售成绩略有下降。其间，6月的出售额单月最高，为663.9亿元，但同比仅增加1.2%；4月和5月的出售额别离为601.7亿元和579.9亿元，仅次于6月，增加率别离为43.6%和35.2%，较为亮眼。
图：2018、2019年前11月万科要点项目各城市级出售额占比（左） 2019年前11月万科超越200亿出售额城市（右）
二线城市仍是万科出售额的重要来历。依据要点城市要点项意图监测数据，2019年万科继续深耕二线城市，二线城市出售金额占比达60.2%，一线和三四线城市出售金额占比别离为19.7%和20.1%。比照来看，2019年前11月，万科在二线城市的占比下滑4.9个百分点，一线和三四线城市出售成绩有所进步，别离进步了2.1和2.8个百分点。
从详细城市来看，深圳、上海、北京3座一线城市均奉献了超越200亿的出售金额。其他出售金额超越200亿的城市包含东莞、重庆、西安、杭州和沈阳，其间，杭州出售额超越300亿元；出售额奉献率较高城市中，除东莞外均为一二线城市。
图：万科2019年1-11月要点项目不同面积段出售成绩奉献占比
万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持面向干流客户自住需求的定位，加大中小户型占比，2019年改进类产品继续增加。依据CREIS要点项目监测数据，万科2019年1-11月，各类城市140平以下中小户型出售额占比达72.5%，一直坚持满意干流客户的实在需求定位。分城市级来看，一线城市和三四线城市中首改类（90-140平米）产品出售额占比别离进步3.8个百分点和5.1个百分点，改进类（140-200平米）产品出售额占比别离进步1.7个百分点和4.3个百分比，其他各类产品出售额占比均有所下降；二线城市中首改类（90-140平米）产品出售额占比超越60%，进步3.1个百分点，但高端类（200平米以上）产品出售额占比亦有所上升，进步1.5个百分点。
02
战略：多渠道获取土地资源
新增土储：一二线为主，加大一线城市及粤港澳大湾区布局力度
图：万科2017-2019年各季度拿地状况
万科秉持稳健的出资战略，在保证本钱合理的前提下，活跃开掘各类潜在的出资时机。2019年前11月，万科拿地2007.3亿元，拿地总量仍坚持高位；拿地金额占出售额比为35.0%，体现活跃稳健。从各季度体现来看，2019年第三季度万科拿地906.4亿元，体现亮眼，拿地金额仅次于2017年第三季度。一起，万科还活跃开掘各类潜在的出资时机，活跃参与旧城改造项目，依据其半年报显现，截止2019年6月底，此类项目中万科权益建筑面积约为341.4万平方米。
图：万科2018、2019年前11月各等级城市拿地面积占比
万科拿地仍以一二线为主，一线城市拿地面积占比略有上升。面临运营环境的快速改变，2019年前11月，万科拿地结构占比与同期根本相同，二线和三四线城市拿地面积占比均微降1个百分点，一线城市拿地面积占比进步2个百分点。2019年，万科在一线城市单项目拿地体量均较大，如年头，万科联合体在北京通州拿地28.02万平方米，7月于广州增城区取得土地约40.95万平方米，均有用地弥补了其在一线城市的土地储备。
图：万科2019年前11月拿地城市区域散布
万科加大在粤港澳区域布局力度。2019年前11月，长三角区域仍是万科拿地首要区域。受粤港澳大湾区方针歪斜影响，万科在这一区域拿地规划有所增加，其间珠三角区域拿地金额同比增加明显，拿地金额增加较快城市为广州、珠海等城市。
03
未来：聚集主业，多元协同
2019年，万科坚持以“城乡建造与日子服务商”为战略定位，在稳固中心事务优势的基础上，活跃拓宽事务地图，已进入租借住所、商业开发和运营、物流仓储服务、规范化作业与产业园、冰雪休假、养老、教育等范畴，并将主营的房地产开发及物业归为“作业群”，将商业开发等事务归为“事务线”，将产业园等归为“其他事务”。
图：万科事务系统
有用辨认客户改变趋势，助推产品和服务才能晋级；严守安全和质量底线，强化危险管控。2019年，万科展开了客户洞悉、产品底线规范和装饰规范晋级等作业，经过深度访谈和调研，开掘客户实在需求，供给专业解决方案；在充沛总结与沉积过往客户反应的基础上，完结规划底线规范晋级和规划底线办理办法编制，结实产品底线以防止重复犯错；经过展开装饰规范晋级比赛、资料部品展览、家具智能研制三项举动，继续迭代晋级产品规范，为下一步产品服务晋级储能蓄势。一起，万科继续完善天网查看、工程评价、专家咨询的穿插评价系统，从进场资料、进程危险和交给危险多方面把控，凭借外部专业力气，强化危险管控。
万科在物业范畴坚持拓宽服务内容，展开数字化建造，强强联合共组财物服务公司。根据稳固根本盘的准则，万科物业继续坚持以有质量、有温度的服务堆集客户口碑；坚持住所商企两翼齐飞的战略，聚集中心城市、中心客户，商场占有率继续扩展。一起，万科物业还大力拓宽服务内容，从业主利益动身，推出综合性的财物服务方案。
万科物业还活跃展开数字化建造，以更好的呼应客户服务需求，完结降本提效和精密运营。万科将推进地产科技使用落地。他介绍道，万科的地产科技使用大致上能够分为两部分内容，一部分是线下到线上，另一部分是数字到智能。其间，数字到智能方面，万科在2017年完结单点使用：引进人脸辨认技能；2018年，研制智能家居、智能园区等产品；2019年，树立渠道，使用AI+BIM技能，IOT+BIM等技能。
2019年，万科物业与戴德梁行共组财物服务公司，在大中华区整合商业物业及设备办理服务，将掩盖80多个大中华区城市的商业物管和设备办理的项目，办理物业项目超1000个。此举是万科在商业物业及设备办理等服务上的强强联合，以习惯我国商业物业及财物办理方面的严重改变，更好掌握我国城市化进程中的展开机会。
住所租借成为事务线最被重视的部分之一，不断的进步运营质量和品牌影响力。关于万科租借住所事务而言，根本盘即“进步已获项意图开发功率和运营质量，进步万科租借住所品牌影响力”。万科坚持环绕租借客户的痛点和需求，进步产品和服务力，截止2019年6月底，万科租借住所业事务已掩盖35个首要城市，累计开业8.2万间，成熟期项目（开业半年及以上）的均匀出租率为91%。万科亦在部分城市展开万村项目探究，已改造完结的房间约2.4万间。一起，2019年，万科将从泊寓展开自身和内涵的逻辑将其建立一个专门的作业部。
总结：
2019年，万科整体体现为“安稳”，一方面，万科的出售成绩体现稳健，全年出售额继续坚持高位，另一方面，万科继续遵循审慎的出资战略，全年拿地规划虽有下降，但继续聚集首要区域拿地。35年前，万科初建，完结其第一次创业；20多年前，万科聚集住所开发为第2次创业；当时，万科走出舒适环境，活跃从配套服务商到日子服务商的改变，正处于“第三次创业阶段”。未来，万科将坚持“收敛聚集、稳固进步根本盘”，继续进步运营质量，推进各项事务有序展开，完结构筑第二条增加曲线的意图。
