要遏止囤地之风，底子方法在于进步囤地的本钱。
正解局出品
土地，是财富之母，也是房地产开发商生计开展的底子。
关于开发商来说，土地储藏越多越有优势，土地囤得越久越能取得丰盛的赢利。
我国房企终究囤了多少地呢？房价又是怎么被炒高的？
1.数字：23.1亿平方米
“囤地”——起先有个好听的名字叫土地储藏，后来储藏着、延迟着不开发，就变成了“囤地”。
依据亿翰智库核算，2018年上市房企土地储藏TOP30总量为23.1亿平方米，同比添加18.9%。
（2018年上市房企土地储藏TOP30 来历：亿翰智库）
1亿平方米以上的房企有5家，其间碧桂园以约3.6亿平方米土储位列榜首，恒大紧跟这以后，土地储藏约3亿平方米。
2019年1-11月，全国300个城市住所用地成交楼面均价为4409元/平方米。
以此核算，假定每平方土地储藏价值1万元，仅碧桂园一家的土储身价就超越3万亿。
要知道，碧桂园2018年的销售总额也不过7000亿元。
（2018年我国房地产销售额百亿榜企业）
财政部多个方面数据显现，2018年全国土地出让收入6.5万亿元，总额创下前史新高。
碧桂园、恒大两家房企的土地储藏总价值，就超越2018年土地出让收入总额。
这足以可见，多少土地积压在房企手中。
2.利益：投机暴富之道
房企为什么热心囤地？
土地储藏是房企后续开发的本钱，代表了房企未来可售面积、货值。每年房企都会新购入土地，来保证企业的久远开展。
从这个视点看，囤地实为运营所需，情有可原。但许多房企，将囤地变成了一场朴实的投机行为。
提到囤地，绕不开囤地教科书式人物——李嘉诚！
李嘉诚旗下的长江实业近年大举售卖内地工业，预备撤资时，我们遽然发现，长江实业进入内地房地产商场这20年，仅做了一件事：
拿地后龟速开发，增值获利！
有媒体核算，在预备撤出前，长江实业内地29个项目中，有19个是处于正在开发状况，竣工的才10个。
（长江实业内地地产项目开发进度 图片来自：我国经济周刊）
低买高卖，暴赚一笔。
例如，2007年长江实业在重庆南岸斥资约20亿购买近170万平米的土地，2018年欲卖出的时分涨到了200亿，轻松赚得180亿！
和记黄埔在北京的姚家乡地块，囤地近6年，土地增值已超5.6倍。
本年10月，李嘉诚将8年前以19亿贱价拿下的大连西岗山黑嘴子项目，作价40多亿卖给融创，易手赚了20个亿。
（新闻报道）
囤积土地商场价值和所需本钱的差额，成为了房企“躺赚”的赢利。
3.后果：房价上涨、资源糟蹋
地价一般决议了未来房价。这跟面粉提价，带动面包提价是一个道理。
社科院2018年陈述数据显现，2017年土地价格与房价比值达到了0.68，也便是说土地本钱占了房价的68%。
地价本钱过高，直接推进房价上涨。
土拍大战，房企常常豪掷千金，地王频出。房企之所以勇于放开手脚，是因为有囤地这一招兜底。
假如“一不小心”拿了高价地王，本钱太高卖不出去，干脆囤起来，待三四年后再开发售卖。
到时，土地价格普涨，天然有利可图。
2016年，葛洲坝32.8亿元拿下南京河西G14地块，楼面价高达45213元/平米。
（葛洲坝拿下南京河西地王）
面粉价堪比面包价，假如当年开发上市，必定巨亏。整整磨叽了3年，这块地才开工开发。
无妨将时刻放得更久远些，六七年前开发商巨资拿下的地王，假如囤到今日，几乎太廉价。
2018年，为遏止住飞涨的房价，限价等调控方针出台，房企的获利空间紧缩了。
（2018年房地产调控方针次数创前史最高 图片来自：好奇心日报）
但这难不倒把戏躲避方针的房企——囤着！依照官方的说法是“捂盘惜售”，捂地增值！
本来方案投入商场，缓解住所供给严重的房源，就这样人为地减少了供给，制作了一种求过于供的假象。
从这个意义上看，囤地不只助长了房企拿地王的底气，还直接推高了房价。
2008年，和记黄埔以楼面价不到3000元/平方米拿下上海嘉定南翔地块。囤了5年，才于2013年开盘，毛坯房均价达3.1万元，超越土地本钱10多倍。
国土资源部曾做过一次核算，到2010年末，全国共查出搁置房地产用地2648宗，面积11944公顷。
假如把这些土地换算成实践商品房供给，以均匀容积率2、每套住所90平方米核算，将会添加270多万套住所。按人均30平方米核算，将会处理800多万人的住所问题。
（和记黄埔地产囤地导致规划中的中小学无法落地）
名贵的土地资源，就这样被搁置糟蹋了。
囤地的后果，终究由顾客买单。
4.疑问：怎么遏止囤地之风？
面临房企歹意囤地，早在1999年，国土资源部就出台了《搁置土地处置方法》。其间规矩：
搁置土地满1年的可征收土地搁置费，满2年以上的可无偿回收土地运用权。
但这难不倒精明的房企。
最底子的操作是——“龟速开发”，也便是钻方针的空子，开工了不能算空置了，或许找各种“不可抗力”罢工，延误开发进度。
当遇到躲不过的查看时，就装腔作势地在工地安置热烈开发现场。
更高阶的操作是——分期开发。依照国家相关规矩，完结总投资的25%认定为开发，不是囤地。因而，分期开发式囤地就诞生了。
开发商能够将一个项目分为四期，在一期工程投资额25%达到后，二期、三期、四期的地皮就可能在晒太阳等十年后的买主了。
假如躲不过，就得乖乖受罚了。
广东东莞市海逸豪庭项目，和记黄埔1999年拿地，至2007年还未有开发痕迹，被罚7915万元搁置费。
但这近8千万于土地增值收益来说，不过沧海一粟！
为了抵挡囤地，2012年7月1日新修订的《搁置土地处置方法》，更细化了处理规矩。
但是事实是，再翔实的规矩，也无法阻挠房企钻空子。
在商言商，房企热心囤地，无非是利益二字罢了。
要遏止囤地之风，底子方法在于进步囤地的本钱。
11月21日，我国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在立异经济论坛上提出，炒高房价的首要动力便是炒地皮，并主张：
操控地价一个很重要方法便是规矩买地的企业有必要运用自有资金。
（黄奇帆提议）
同理，假如房企有必要运用自有资金而非银行供给的低息资金囤地，那么，房企很多的自有资金就沉积在土地上，资金链受限，便也无钱炒地、囤地了。
一起，政府应加大对违法囤地的处分力度，进步罚金金额。
当囤地的本钱大于收益，囤地之风必定完结。
