在房企遍及拿地趋于慎重之时，千亿房企正荣地产(06158)连续环绕中心城市布局的思路，在11月底相继进入佛山和厦门这两个强二线城市，12月落子郑州，加码中部地区都市圈的布局。
智通财经APP得悉，11月28日，正荣以总价12.21亿元击溃年代、中海等，竞得佛山里水镇一宗商住地，折合楼面价13272元/平方米，溢价率约14%。该地块为三旧改造项目，坐落里水镇牧场居委会地段，占地上积3.29万平方米。
11月29日，正荣以底价竞得厦门集美2019JP05地块，成交价10亿元，成交楼面价20016元/平方米。该地块坐落集美区大学城文菊路与博文路交叉口南侧，占地上积18214.658平方米，计价建筑面积49960平方米。这是正荣地产初次进入厦门。
除此之外，12月16日，正荣地产以4.73亿元底价成功竞得郑州市南龙湖一地块。此前正荣地产在郑州市的第一个独立操盘项目为城南正荣府，本次拿下南龙湖地块是正荣地产在中部地区都市圈布局的继续深耕。
精准把控，高质量拿地
据了解，2019年以来，房地产职业在出售全国土地商场热度呈前高后低态势，三季度以来，跟着房企融资途径缩短收紧，企业资金压力上升，许多房企拿地偏慎重，土地商场流拍占比继续进步。与此一起，房企拿地更加聚集与理性，拿地区域逐渐向城市根本面较好的一、二线商场回归。在职业增速放平缓资金面趋紧的两层压力下，房企精准拿地和进步运营功率显得益发重要。
从正荣这三次拿地的情况看，其对城市周期的把控十分精准。佛山是大湾区城市群的重要成员之一，常住人口净增量是广深之后最多的城市。佛山楼市阅历了2018年火爆后，本年大部分月份处于下行情况，但11月29日新政出台，对限购松绑，佛山楼市呈现回暖痕迹。这刚好发作在正荣成功拿地的第二天。
据统计，本年以来，佛山已出让至少12宗临广片区地块，楼面价悉数破万，最高达17480元/㎡。包含保利、年代我国、万科、中海、宝能、鹏瑞等房企纷繁拿地，继续看好广佛接壤板块。本年4月，年代我国以逾31亿竞得佛山南海里水镇一宗商住地，楼面地价打破15749元/㎡，与正荣所拿地块同属一片区，但正荣拿地的本钱显着低于年代我国。
正荣以底价拿下集美2019JP05地块时，也恰逢厦门楼市回暖，成交量上升。在与该地块同一片区，本年4月中海以30997元/㎡的楼面价竞得集美2019JP01地块，较正荣竞得地块的楼面价高出一万左右。相同优质的地块，正荣却能以更低的本钱获得，充分反映了公司对城市周期的把控才能和具有前瞻性的眼光，这也为未来争取了更多的盈余空间。
郑州商场也呈现相似的情况。本年12月，郑州住宅公积金管委会审议经过，将郑州市住宅公积金贷款额度由60万元进步至80万元。随同限购方针的旁边面放宽，本年年底郑州房市呈现年底翘尾、“小阳春”，最近几周郑州楼市成交量也有显着翘尾的趋势，楼市开端复苏。
房地产职业现已步入存量年代，正荣也从高速开展进入到高质量开展的新阶段，2019年是正荣新三年战略首年。针对高质量开展，正荣地产将进步运营功率作为新动能之一，而运营功率与拿地及出售回款相关。
从本年以来的情况可以精确的看出，正荣采纳的战略是进步拿地质量，倾向于拿十几万平方米的土地，经过精细化办理，进步财物周转率，大约1-1.5年内完结去化，确保现金流稳健。本质上是高周转。
在区域挑选方面，正荣新落子佛山和厦门，连续了1+6+X全国布局，即“一个总部、六个区域、多个项目”。在中期成果会上，公司也着重将环绕六大区域中心都市圈进行深耕，聚集主力城市和价值板块。职业新周期布景下，有工业和人口支撑的区域才有时机坚持添加。
本年以来，正荣坚持每个月拿地的节奏，整体而言坚持了审慎的出资准则。假如与职业比照，正荣相对稳健和活跃并存。
新周期下，房企拿地百态
跟着职业出售增速放缓，房企拿地遍及趋于慎重。统计局多个方面数据显现，本年1—10月份，房地产开发企业土地置办面积18383万平方米，同比下降16.3%，简直降到了2015年前10个月的水平。土地成交价款9921亿元，下降15.2%。从过往土地成交溢价率看，大多房企持看空和张望情绪——毕竟在存量年代，拿地越多意味着有或许压货越多。
但在整体缩短的布景之下，房企内部拿地呈现了分解，有的企业战略缩短，有的企业则逆势扩张。
部分龙头房企出资相对更为保存，拿地上积在缩短。本年1-11月，碧桂园、保利开展、中海地产、华润置地等房企拿地金额尽管同比有所上升，但拿地上积均同比下降两位数。
拿地出资力度取决于房企自身的战略，说到底取决于出售和融资情况。本年7月，富力地产表明准则上下半年暂停拿地。中指研讨院多个方面数据显现，1-11月，富力地产拿地金额172亿元，同比仅增1.18%;拿地上积633万平米，同比下降15.26%。该公司刚踏入千亿阵营，但却由于杠杆过高，而融资途径收紧，资金压力大而被逼暂停扩张。
历来慎重的万科一边表明“拿地仍是很难的”，一边却悄然逆周期扩张，本年前11个月，万科拿地金额和拿地上积别离同比添加25.6%、16.87%，而去年同期别离同比下降23.5%、3.53%。这家首先喊出“活下去”的房企本年的拿地力度显着加大。
更为急进的是一些中型房企。智通财经APP注意到，本年拿地TOP50房企的名单里呈现了新面孔，主要是中骏集团、大华集团、宝龙地产和金辉集团等中型房企。土储缺乏、上市前预备、冲刺方针规划等，是这些房企追逐土地规划的原因。
“从企业自身来讲，其实是十分乐意拿地的，但一般企业拿地出资要依据回笼的现金流定，因而资金链情况决议了房企的补仓力度，特别对中型房企来说，片面上拿地志愿很激烈，扩展规划和进步成果的方针清晰，哪怕钱贵一点，假如融资到位就会去土地商场找时机。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明。
职业正在发作显着的改变，每家房企都在调整各自的运营战略，正荣的可贵之处在于，继续拿地扩张的一起，负债率坚持在安全的水平，完成规划添加和负债的平衡。上半年正荣净负债率为70.8%，均匀融资本钱为7.6%，华泰金融预期公司的加权均匀融资本钱将逐渐下降至2020年的7%左右。该组织对正荣自上市以来一向活跃优化其财务结构表明达观。
依据正荣地产11月发表的运营数据来看，正荣在2019年前11个月共完成合约出售1165.33亿元，根本确定了全年合约出售1300亿成果方针。可以获得如此成果，取决于正荣地产对职业周期的精准判别，本年正荣地产二线城市的出售规划继续添加，拿地本钱优势更加显着。截止2019年中期正荣的均匀土地本钱为4624元，超70%土储坐落一、二线城市，比照同规划活跃布局一二线的房地产公司，均匀土地本钱超越6000元，正荣的毛利率具有较大上升空间。
正荣大部分回款会集鄙人半年，跟着现金流回流增多，估计债款结构会进一步优化，加上土储的不断堆集，未来数年盈余有望坚持合理添加。
