大家好，我是羊迪。
最近因为一直在做一个付费课程，所以没能勤奋更新，先给大家道个歉。
今天，VIP群的群友问了我一个问题：
而这样的一个问题最近我总被问到，但解释起来又麻烦，并不是一句
「选中介」
or
「选开发商」
就能回答得了的。
真实的情况是：
有的时候通过中介会更省钱，有的时候通过开发商会更省钱。
而如果再深入回答下去：
有的时候通过开发商的独立经纪人、老带新推荐系统会更省钱，有的时候通过中介的返佣推荐更省钱。
继续深挖下去：
如果可以通过各种关系，拿到真正的「总裁折扣」。那么是否通过中介、是否可以返点、返物业费，便都是浮云了。
所以，
表面上看，这是一个该找中介还是该找开发商的问题，
实际上，这是一个如何用更少的钱买到相同的房的问题。
而要想好好地回答这样的一个问题，首先要从中介和开发商的爱恨情仇说起：
中介与开发商的爱恨情仇
前段时间，
我们房产圈有这样一个“热文”：
文章有几个观点，可以拿出来供大家品评：
1.房产营销行业在堕落，要么主动降价，要么上渠道（中介），没有创新，走向衰落；
2.营销无效，使用渠道，但渠道过大，又在杀死营销。
3.历数贝壳“四宗罪”：相关行业受牵连，生态受损；扰乱市场，截客、洗客、抢人，层出不穷；占据营销费用，攫取开发商利润；反客为主，占据话语权，恶意竞争，霸凌开发商。
说实话，
羊迪作为一个前开发商营销人员，也对中介又爱又恨。
毕竟渠道费用也算我们的「营销成本」，总觉得把我们的蛋糕分给别人，很郁闷。
但如果可以通过他们找到客户，又很开心，这样矛盾的情感是有一个平衡点的：
当渠道成本比开发商的获客成本低的时候，上渠道，反之，自己上。
可是，现实中，孰能看的清清楚楚明明白白？
于是乎，「渠道」之争，在所难免。
说一千道一万，还是因为现在的房子不好卖了。
在房地产行情好的时候：
有中介卖得快一些，没中介卖得慢一些，给中介2%左右的利润，开发商追求高周转，中介追求高回报，双方都开心。
这样一个时间段，中介不是必需品，但确实是催化剂。
在房地产行情不好的时候：
有中介卖得也不好，没中介卖得更不好。开发商变着法的缩减成本，想切掉中介的蛋糕。中介怎么带人成交不了，为了维持营业收入，想把分成扩大。
这样一个时间段，一个想省更多的钱，一个要赚更多钱。中介像必需品，又像一个让开发商上瘾并致死的毒品。
中介「夜壶」论，由此得名。
但这一次的「渠道之争」，让左晖公开回应了：
左晖是我非常尊敬的地产人，在所有人都向钱看的时候，他看到的是数据，链家是第一个在意数据的地产企业。
这一封公开信，也说了不少有趣有价值的数字。
即便是对普通买房人，也有阅读价值。
让我拿出来说说：
1.2019年的GMV（总成交额）是15万亿，其中20%是通过渠道成交的。
也就是说，每5个新房的成交，只有一个是通过中介的。
2.渠道的takerate（佣金比率）是总房价的2-3%。
也就是说，如果不通过中介，开发商可以省下2-3%，但这部分钱是否能给到买房人？这是一个好问题。
3.贝壳新房GMV总占比30%，北上占12%。
也就是说，链家的主要收入来源自二手房，但新房营收主要来自「非一线」。而链家其实主要布局的是一二线，也可以侧面看出来，在北上是存量房（二手房）的市场，在二三四线，新房是主流。
于是乎，当买房人在判断究竟该找中介还是直接找开发商的时候，我们这群地产人在讨论的是：
究竟该用中介，还是砍掉中介，究竟该给中介多少的「渠道费」，多大的「渠道权限」。
而这个的结果，就决定了买房人
究竟该找中介，还是不该找中介。
如果开发商给到中介的渠道权限大，买房人只有通过中介，才能享受到特定的价格，那就找中介更优惠；
如果开发商只是把中介作为一个渠道分支，还有着自己的渠道团队，那么直接找开发商，至少你可以去争取那2-3%的优惠。
有人说，是通过中介，因为如果通过中介没有额外优惠，中介是不会带客户给开发商的。
也有人说，是自己去售楼处，因为通过中介时，开发商还要给中介钱，增加了自己的成本。
写到这里，我们也都明白他们说的都对，但也都不一定对。
如何买房更省钱？
开篇我就说过，选开发商还是选中介并不重要，
本质上我们要的不是开发商与中介间的选择，而是真正实惠的结果。
而关于这样的一个问题，我的回答是：
拿到「渠道费用」的购买，更便宜。
什么叫「渠道费用」？
之前也有提到，现在更详细的说说：
开发商为了多卖房，所以会在售价的基础之上，支出一定费用来获得客户，就像是挖了一条渠道一样，这一笔费用，就叫渠道费。
而这笔渠道费，可以给到中介，可以给到开发商发传单的人员，也可以给到自己找上门来的消费者。
如何拿到这笔渠道费？
可以再一次进行选择成为开发商的「独立经纪人」，然后自己推荐家人；
可以找开发商的内部员工，通过内部推荐平台推荐，然后让他给你分推荐佣金；
能够最终靠中介，让中介为你「返还佣金」，有的中介返的多，有的少，但总归可以有，甚至有的为了业绩、跳点，可以全部返给你。
不过，以上的都是理论。
实际上，「老带新」与独立经纪人，很多都只是返1万的购物卡，或者一年的物业费；
通过内部员工的推荐，也只有2%的佣金，还得扣掉不少的税费；
而通过中介？有的中介说得很好听，但给到你手上，就一言难尽了，何况……返佣这种事，是不被中介所允许的。
有的人说，既然不知道通过开发商更省钱，还是通过中介更省钱，那就都不留姓名，都试一下，哪个便宜用哪个。
但是开发商的人脸识别，也不是盖的：
而且，作为一个从开发商出来的家伙，我可以大胆的告诉你，不到最后一刻，我们绝对不会把最后的优惠放给买房人的。
你尽管去试，第一次就试出底价算我输。
所以，究竟该直接找开发商，还是找中介？
以下是我真诚的建议，不一定对，但绝对发自肺腑：
1.价格，是最后考虑的事情。
先去看项目，在看项目的时候，无论通过中介还是开发商，都没什么问题，最多不留真名，最多换一个不常用的手机号，要是有人脸识别，那就戴个帽子呗。
先确认自己最喜欢，才最重要。
2.尽量找业内的朋友问问。
隔行如隔山，能找到懂行的，一事一议，最重要。
举个例子，今天刚有一个咨询我的朋友买上了房，底价成交，因为我找到了那个开发商的某区域营销总，他又找了若干个朋友，最终找到了项目营销经理，给到了她底价，比之前她能拿到的所有优惠，又便宜了1个点。
找我咨询花了3000，省下了2万多，还挺赚。
3.不要在第一次就成交，这跟选择的渠道无关。
找我退定金的，90%的人都是第一次去售楼处就交定金的，其中至少有50%是通过中介过去看的。
即便中介给你返点，即便你去的时候刚好有人跟你抢一套房子，我也劝你先回去冷静一下，我可不想让你成为我的退定金客户。
4.新房真的可以砍价
「渠道佣金」只要想分，就至少能免去一年的物业费。只要你用力砍价，总会有优惠的。别跟我说新房砍价没可能，只是你不行罢了……
完。
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最后的最后，
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