记者 | 黄昱
从本年4月11日摘牌新三板，到12月1日经过港交所聆讯，背靠央企的保利物业行将登陆港交所，成为第18家在港上市的内地物业公司。
保利物业曾于2017年8月登陆新三板，但不到两年就挑选退市，尔后8月7日向港交所提交上市请求。相关于活跃度不高的新三板，保利物业以为赴港上市能进步融资才能、扩展融资途径以及股东根底等。
商场音讯称，保利物业此次方案集资5亿美元。募得资金将用于收买或出资物业办理公司；进一步开辟增值服务；用于晋级数字化及智能化办理体系；以及用作运营资金及一般公司用处。
跟着房地产职业存量年代的到来，物业公司间的竞赛也渐渐变得剧烈，规划扩张才能成为衡量物业公司的重要方针之一。
本年4月以来，保利物业在规划扩张上加大了马力，短短两个月内，新增在管面积6200万平方米至2.6亿平方米，在上市物业公司中排名第四，落后于彩日子、碧桂园服务以及雅日子。
到2019年6月30日，保利物业的合同办理面积达4.55亿平方米，掩盖全国27个省、148个城市，合计817项物业，包含565个住所社区和281个非住所社区。其间由母公司保利开展开发的物业在管面积占比到达43.1%。
从2016年的91.9%到现在的43.1%，虽然保利开展开发物业占保利物业总在管面积的份额在不断缩小，但从收入状况去看，保利开展开发的物业仍为保利物业的首要收入来历，2016年-2018年全年以及2019年上半年占比分别为98.7%、95.9%、88.6%以及82.8%。
除在管面积占比大外，保利开展开发物业占保利物业首要收入来历的另一重要原因是，保利物业从保利开展开发的物业中收取的办理费显着高于其它外拓项目。
多个方面数据显现，2016年-2018年全年以及2019年上半年，保利物业从保利物业开发的物住所社区收取的均匀物业办理费分别为每月每平方米2.12元、2.19元、2.21元以及2.27元，而从其它物业开发商开发的住所社区收取1.19元、1.31元、1.47元以及1.48元。
关于就其它物业开发商开发的住所社区收取较低的物业办理费的原因，保利物业表明，首要是为了添加外拓项目的物业办理商场占有率，其自中小型开发商获取现有在管物业周边的多项服务合约。
在依托母公司“输血”以及招标添加商场占有率的一起，收并购也成为物业公司快速扩展规划的重要行动。
关于收买或出资物业公司，保利物业有自己的一套规范，其要求物业公司在管面积不少于300万平方米、年收入不低于3500万元，一起要求是知名品牌且具有杰出的企业诺言。
依据中指院供给多个方面数据显现，2018年，在服务员服务百强企业中，在管面积不少于300万平方米且年收入不少于3500万元的公司超越200家。因而，保利物业以为，商场上有足够数量的适宜方针公司以助其扩展规划。
别的有必要留意一下的的是，保利物业的外拓项目中非住所占比显着进步。2016年和2017年，保利物业外拓非住所项目的在管面积占总在管面积的4.5%和9%，而2018年年度和2019年上半年这数据上升至36.7%和51.5%。
保利物业非住所项目的在管面积占比显着超越其他可比物业公司。中信证券指出，保利物业的非住所事务增量首要是公共设施、乡镇办理以及学校等。“非住所关于办理者本质的要求更高，包含专业技能以及股东布景等。”
这也是保利物业显着差异于其他同行的一点。本年11月底，保利物业与来自上海宝山、唐山、大连、西安、菏泽等8家城投、文投单位签署了战略服务协议。其间的上海市罗店镇政府就引进保利物业进行全域化办理。从2016年开端，保利物业还接管了浙江西塘古镇的全面运营办理。
在学校方面，2018年保利物业以7800万元收买湖南保利天创60%股权，开端打造全国化的学校物业办理渠道。
但因公共服务的均价较低，保利物业的非住所收入占比也不高。2019年上半年，保利物业来自住所、商业及写字楼和公共及其他物业的收入占比分别为74.9%、13.2%和11.9%。
中信证券指出，公共服务类的物业订单在初期的盈余才能并不高，但这种订单具有根底服务叠加的或许性（即菜单式服务），未来仍有收入和毛利率继续进步的或许。更重要的是，这个细分板块竞赛对手少，先发优势强，潜在拓宽空间大。
营收层面，2019年上半年，保利物业的收入为28.2亿元，国内其他首要物业公司，如万科物业收入为52.8亿元，绿城服务收入为36.6亿元，中海物业为24亿港元，碧桂园服务为20.16亿元。
从利润率方针来看，保利物业的过往的体现要落后于一些同行。2016年-2018年，保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，而碧桂园服务2018年的毛利率为37.7%、雅日子服务为38.2%、新城悦为29.5%。
而到2019年上半年，因为社区增值服务继续不断的添加，保利物业的毛利率进步至23.6%。保利物业方面表明，未来会在进步服务收费、拓宽增值服务的一起，经过规范化、数字化以及智能化的办理操控服务本钱。
