由现在信息看，深圳本年新房、二手房（均指住所）的成交量创下曩昔3年新高，现已是无疑的了。咱们年头的判别——2019年深圳商场会比2018年好，远离小城市，也大体上现已被验证了。上一年末买房，假如依照咱们之前划定的地段买，到本年1年时刻，商场仍是不亏人。
美联物业供给的计算数据，前十月，深圳新房成交量29827套，现已超越了2018年全年——29396套；二手房成交量到达59177套，现已超曩昔年全年的9成——2018年，二手房成交量为64627套。
考虑到11月份的商场大旺，以及7月后二手房成交根本都维持在7000套左右，估量2019年深圳二手房成交量有期望到达7.3-7.5万套。新房成交量估量不会超越4万套，但也是曩昔3年里第一次超越了“3字头”。
从二手房均价看，房价根本仍是安稳的。假如从2017年房价调控起核算，全体仍是处在温文的上升通道里——从2017年的52488元/平米，升到10月的56198元/平米。新房价格官方4月之后不再发布，但从美联物业计算的上述陈述里，9月份开端，新房价格也呈现了上涨。详细到不同区域，像深圳湾、科技园、宝中、光亮，那有一些升幅就十分的可观了。
本年一直到前5个月的时分，我还都在着重，商场会比2018年好，而现在看，比我最初估量的还要好。本年你不去“盘”房子，就可能又被房子“盘”了。最近去看房大喊受不了的买家最有感受，一套房多则涨百万（像中海阳光玫瑰园），少则涨20万。那都是真金白银，刀子割肉。
可是2019年的经济确实欠好，比2018年还要差得显着，就是在这样的经济环境下，深圳的房地产却走出了意外的行情。
回忆检视，本年深圳商场直接由三波方针拉动。咱们讲完这个，再来总结就更好玩了。
第一波，2.18，粤港澳大湾区大纲，这个方针力度较大，对商场的回暖是起到了显着的影响作用。3-5月成交量都快速上升，尤其是4月，二手住所成交7570套，环比上升66.3%，同比增加28.4%，创下2016年10月以来新高。
但5月开端商场就回头进入平平期，政治局会议定调“房住不炒”，7月底更进一步着重“不将房地产作为短期影响经济的手法”。又逢香港乱局，商场决心本来铁定是要回头下滑的。
但第二波来了个8.18先行示范区，这个方针力度更大，极大调动了来自全国的资金杀向深圳的积极性，有用提振了商场士气。9-10月成交量接连俩月上升，10月二手住所成交量7165套，同比大升9成，价格也在全年都盘整在5.5万/平米的基础上第一次突破了5.6万/平米。
随后是10月第三季度经济数据出炉，全国及深圳可谓是惊掉下巴，按正常逻辑，8.18的利好消化之后，商场热度还会下滑。
但又来了一个双11豪宅税撤销。这个方针力度又是比较大，首要是撤销了价格约束。这是曾经没有过的，假如不撤销这个，商场影响没那么显着。又拉了一波，而且叠加了先行示范区的效应，所以商场反价显着。宝中、前海，是其间体现十分杰出的焦点。一位方针前下手买了房的粉丝反应：7月份去看中海阳光玫瑰园，不到60平米的一个户型，其时报价是460万，现在直接跳涨到560万。有不少粉丝渐渐的开端留言高呼：政府应该持续收紧限购限价方针！现在这个商场要回到2015年了！
总结以上来看，咱们大致能够有以下几点共享。
1、深圳房地产2019年走出独立行情。
三波商场改变，前两波首要体现在成交量上升，全体价格根本仍是比较安稳的，是在涨，但十分平缓。但豪宅税撤销的第三波有很大不同，量起来的一起，价也起来得很显着。估量在11月的实在二手房价格，有时机遇录得年度最大环比涨幅（详细网签会有时滞）。这背面，有方针影响的要素，也有商场买卖双方本身博弈到了鸿沟的要素。
但总归，以上三波拉动，奠定了深圳房地产商场在2019年走出了独立的行情，彻底脱离了国内房地产的大盘走势。咱们咱们都知道，2019年全国房地产商场都不是太好，可是深圳几乎是鹤立鸡群。这个独立行情，直接要素是方针叠加影响导致的。
2、分解。
我之前讲过一句话：未来不是一切的城市都会扩张，不是一切的城市人口都在流入，不是一切的城市房价都会上涨，在城市内也是相同。上星期六，我在罗湖粤海城做了一个讲座，再次重申了这一观点：曩昔买到最重要，未来买对最重要。
从2017-2019年看，这个分解效应很显着，在2019年也是相同。像上述几个区域，仍然是有很好的上涨。比方上一年经过限价拿到的房子，像华润城、双玺、瑧山府这些，本年可谓都是赚得暴利——房价每平米上涨5万都有。而像光亮，上一年4.2-4.3万就能够买到星河六合，本年勤诚达的尾盘冲到5w+，华润公园九里均价4.8万/平米开盘卖掉8成。在宝中、前海，比方西城上筑、阳光玫瑰园也是典型代表。可是有些弱势区域，房价仍然是不怎么动弹的，这些咱们咱们能够回头专门再整理。
3、深圳是一个充溢“意外”的城市。
外在的微观大环境咱们无法左右，但有一点很明晰，深圳仍然还处在一个多变的“大周期”里，充溢了机遇、奇观、意外。无论是呈现什么样的外部利空，每隔几年你都会发现，自己又被这个城市的房价给“盘”了，大趋势似乎是挡不住的。
这儿边许多动作，咱们都能够将之归为“意外”、“天降横财”。比方大湾区大纲是既定动作，可是先行示范区是十分意外的，豪宅税撤销是既定动作，但撤销起伏这么大又是十分意外的。你不知道下一个还会有什么下来，而这些方针礼包，有时分对一个城市的短期影响，是很大的。假如你恰恰这样一个时刻段需求买房子，那么就很简单被提价。而假如你买到了，就等所以躺着数钱。
4、方针影响要双面看。
持续来看，这儿我要重提之前的判别，假如单单看这些方针，确实都对商场发生了影响，可是必需要警觉“炒概念”。我一再着重，咱们买不买房子，首要的着眼点不是赌方针搏规划，而是必定要跟着根本面走。方针影响都是短期的，一旦效能完毕，没有其他影响跟上，商场自然会回归正常状况，而假如持续有其他方针影响，那么这不行持续，会发生巨大的副作用。
调查深圳这三波的方针影响，都有消长，概念落地，成交上升，区域安稳，概念再落地……阐明商场本身的调理功用是存在而强壮的。
而这三波方针影响，尤其是第三波，是在深圳经济呈现短期下滑的布景下呈现的，这是要求咱们清醒看待的当地。在经济下滑的时分，政府往往会经过逆周期的方针调控，经过适度放松房地产来拉动经济稳步的增加。因此，对房地产短期反而会构成利好，可是长时间仍是要看实体经济的开展作用。
终究，咱们来展望下一步或许会呈现的方针。
全体回忆这11个月的方针，能够用“温控微松”来描述——咱们年头判别五限令会履行，存在微松但不行能有中心改变，信任这也是接下来的方向。
下一步，我想下面这几个方向大致是契合逻辑的。
一是，实在利率必定下行，虽然有猪通胀，但中心CPI根本是通缩，显现存准、实在利率必然下行且为时不远。预期货币方针放宽但不大松，对房地产会构成进一步的逆向影响。对货币方针，房地产是最灵敏的。
二是，立刻年末，中心经济工作会议会举行，信任会对房地产调控的遣词有所调整。当然，大方向必需要坚决：“房住不炒”是不行动摇的国策。这个不要再有任何梦想。
三是，信任第4季度深圳经济会好转，那么短期方针持续放松的概率就会快速下降。但假如预期下一年经济的困难会持续加大，那么到下一年上半年方针存在着持续放松的机遇，尤其是本来就不必要的公寓限售方针。
四是，“双区”会陆陆续续有落地的方针、规划宣布。尤其是前海扩容，只待一个发布机遇。
以上这些，每一个出来，都会对商场构成短期影响，以此来对冲平衡微观经济的下行。
总结来说，其他城市暂不管，单看深圳房地产，这严峻调控几年来，根本仍是维持在一个温文震动上升的通道里，部分区域的增加仍然是比较惊人。我信任下面经济阶段性震动是难免了，可是房地产大概率仍是会持续之前的状况。
回到咱们这两年常说的一句话：不巴望大涨，牢守根本盘，护好现金流，回绝高杠杆。
