假如要给本年重庆楼市的第四季度选两个关键词，除了“下行”，就只要“优惠”了。
回想一下——
上一年这个时分，虽然行情现已开端冲高回落，但开发商多多少少仍是有点决心的。买房想要优惠？按着表价买吧！
前年这个时分，甭说优惠，不倒给钱就算命运好了。
再看现在——
我的脑子里忽然蹦出一句俗话：风水轮流转。有多少开发商现已下到战场，把年底冲成绩的刺刀插在了“促销优惠”这面大旗上？
01
拖着四辆马车张狂向前奔
前不久才完毕的房交会，算是打开了开发商促销优惠的闸门。依据克而瑞的计算，现在开发商靠着“分销导客”、“全民营销”、“首付分期”、“特价促销”这四匹马车，使劲儿拉着成绩往前冲。
启用分销导客的项目：
（图表信息来源于克而瑞）
拉着全民营销的项目：
（图表信息来源于克而瑞）
进行首付分期的项目：
（图表信息来源于克而瑞）
推出特价促销的项目：
（图表信息来源于克而瑞）
除了“感染”规划比较广的优惠政策，还有一个现象能阐明现阶段开发商对卖房子的巴望。
咱们拿到了一份9月份和10月份开盘/加推楼盘的数据表（来源于克而瑞），对其进行分类计算后发现，10月份开发商在推出新房源时，清晰扣头点的楼盘明显增加。
9月约有52个楼盘推出新房源，以“一口价”卖房的楼盘44个，占比超越8成；放出扣头点卖房的楼盘只要8个，占比不到2成。到了10月，推新的37个楼盘中，“一口价”与“扣头点”的份额接近于相等，后者仅略略落后9个百分点左右。
关于一口价，一般有两种解说：
1.持销期（日常出售），开发商将现已打过折的特价房源包装为“一口价”。
2.开盘/加推当天，一口价一般代表没有扣头优惠，按存案价卖。
换句话说，10月，开发商向购房者开释的诚心明显增加。而在咱们拿到的这份数据里，扣头点多为“9”字头，比方，一次性付款98折、按揭借款99折、准时签约98折等。
引证克而瑞在上星期商场周报里的观点来进行总结，或许更能阐明前史的轮转：“部分改进型项目去化压力较大，开端直接以降价、加大扣头力度、推出特价房源等手法进行促销，期望到达去库存的意图。”
02
几家忧虑几家欢欣
可是，开发商“促销优惠”的这面大旗能挥动出一片劲风吗？
恐怕不会这么垂手可得。
咱们又计算了10月已开盘/加推楼盘的去化率，由低到高将其划分为四个段位。
能够看到的是，10月推出新房源的楼盘中，去化率在0-30%的项目有21个，占比过半，约57%。这些去化率低的楼盘中，又以洋房和别墅为主，到达14个。明显，虽然开发商扯着喉咙高喊“买房有优惠”，但在重庆楼市的横盘周期里，不缺房子、不是非要买房子的那一群改进型客户，正抱着双手在场外看戏，底子不急着进场。
而为数不多的“胜利者”们，去化率到达70%-100%的楼盘，8个里有7个是支撑刚需刚改的高层、小高层。
比方，中交中央公园。两周前推出了384套面积约74-102㎡的小高层，建面均价仅12249元/㎡左右。在现在主打改需类产品、房价高于周边的中央公园板块，这个面积段、这个价格，是十分具有吸引力的。而中交中央公园的这一批房源推出后，基本是秒光，去化率到达100%。
又比方去化率相同到达100%的我国摩，坐落空港板块，200套面积约79-108㎡的高层，建面均价仅10445元/㎡，算下来，一套面积最小的高层总价不过八十来万。而我国摩自身便是一个修建规划到达350万方的归纳型大盘，配上这个价格，性价比杰出。
分解，不断分解。
重庆楼市当时的商场行情把开发商分红两波走，一波背着“改进型产品去化困难”的大山负重行走，一波划着“刚需型产品仍然吃香”的小皮艇愉快向前。而咱们要给买房子的人主张是：
1.假如你是改进型客户，祝贺你，你是掌握主动权的那一方，有满足的时刻和时机渐渐选择。
2.假如你是刚需型客户，那就不祝贺了，你想买的房子有很多人也想买，看准了就下手了，别去想什么房价要跌，不实际。
