土地在前，楼市在后。这是房地产商场的根本规律。
1
“土地盛宴”来了
这不，进入9月，楼市成色还未见进步，土地已首先大放异彩。不只一周卖出了8月份一个月的量，还多了68%！
连最高溢价率和最高楼面价都比8月份显着大增！
前者从1.3%增至6%，后者从11522元/平米增至20670元/平米，纯住所楼面价更是高达25814元/平米。
即新梅江梅林路地块。这也是本年市区卖出的第5宗宅地。
参照上一年，5宗已是“极限”，更何况，本年这5宗已揽金约104亿元，“含金量”远超上一年。
但谁成想，仅时隔几天，市区土地又张狂“三连挂”。
河西新梅江U型地块、河东津滨大路地块、河北方地区印四期地块相继挂牌出让，仅开始总价就高达71.15亿元。
量级最重的是新梅江U型地块，一出手就以50.9亿的开始价，提早“预订”了本年的总价地王。
假若成功出让的话，加上中海地块以及上一年年末成交的那3宗地块，不到一年时刻，新梅江片区新增“准供给”已近70万方！
仅从这一点足以预见，下一年的市区焦点仍旧会集在新梅江板块！
2
背面的信号
别的，这场“土拍盛宴”，还透露出两大信号：
一个是，地块带着配套卖，新梅江的配套资源越发丰厚了。
新梅江是天津市倾力打造的又一城市核心，定位为集总部工作、商业休闲、宜居社区为一体的城市生机区。
不只占有了稀缺的生态资源，政府还为新梅江进行了很多前置配套规划，包含交通、教育、医疗、日子等方方面面。
现在新梅江板块现已注册有地铁1号线、6号线，并有在建的地铁10号线、11号线，别的地铁8号线也已发布第一次环评公示，未来将于6号线二线贯穿运营……
教育方面，现在板块内已有河西中心小学梅苑校园、天津师大二附小、上海道小学全运村校区、天津第二新华中学、新华圣功校园、河西一幼、金桥壹号幼儿园等。
此外，板块内还有太湖路公园、卫津河公园、新梅江文体中心、环渤海名家居购物中心、和悦汇、天津市第四医院等等。
这还不算完，现在连新出让地块都是带着配套一块卖，比方：
河西沉寂三年后卖出的首宗地块陈塘庄180地块，要求竞得人出资建造该地块东侧小学。
中交绿城拿下的陈塘庄“商住+商服”打包地块，总体量约为15.9万，纯住所占比仅为25%。
绿城18亿斩获的新梅江地块，即御江臺，需配建有一所12班幼儿园，修建面积3000-3440平米。
本年中海22.2亿元新入账的梅林路地块也规划有不大于21400平米的商业，并需代建4252.4平米的公园绿洲，别的，地块东侧梅林路还有地铁12号线穿越。
而新挂牌的新梅江“打包”地块集乡镇住所、商服、科教三种土地用处于一体，除了3400平米的科教用地、约18.4万平米的住所外，还有超10万平米的商业。
尤其是津西解放（挂）2019-126号宗地，商住份额高达78:22，也便是说，126号地78%的都是商业，体量近10万平米。
另从出让文件竞买方法及相关要求6.7.条看出，该部分为地铁上盖购物中心，且需自我克制40年。
这也意味着，新梅江起步区行将新添一个体量近10万平的大型购物中心了！
10万平米是什么概念？适当于13个规范足球场那么大。
可见，天津又一个新商圈行将兴起！
3
洋房稀缺年代
另一个信号是，市区低密洋房越来越稀缺了！
关于这一点，仅从近两年出让的地块就可以看出。
天保天拖二期地块居住用地容积率大不于3.2，绿城天津诚园容积率不大于2.0，我国铁建花语津郡容积率2.57……
本年现在已卖出的5宗宅地中，容积率最低的也在2.7。
由此不难看出，跟着土地的日益稀缺，市区地块容积率高走已是必然趋势。
近来，天津也已出台新规，明确规定，住所修建限高80米，最高只能建26层！
一直以来在地产圈有一个惯性，在相同容积率的条件下，假如地块内悉数规划成高层住所和凹凸配两种方案都可行的话，为进步产品的溢价率，开发商通常会挑选“凹凸配”方案。
而限高80米/26层“红线”的呈现，无疑粉碎了开发商想做“凹凸配”的美梦。
这也预示着，今后市区低密洋房会越来越稀缺，甚至会接近绝迹。
4
可贵的洋房住区
那么，现在天津市区还有洋房住区吗？
有，但不多！
尤其是关于新梅江起步区来说，洋房更是“稀缺珍品”。
天津全运村仅剩余少数大户型洋房在售了，面积189、286平米；
新梅江锦秀里容积率2.38，悉数为高层；
仁恒公园世纪规划的也满是高层，24-32层到顶……
可以说，想入住新梅江起步区洋房，御江臺成为稀少难得之选！
项目坐落新梅江起步区、浯水道与祁山路交口东南侧，容积率仅为1.9，为新梅江起步区最低。
产品以洋房和小高为主，合计15栋住所楼，过半数的楼座都规划为洋房，以满意天津人根植于骨子里的洋房情结。
与此同时，高达67%的绿化率，也在天津市面上非常稀有。
御江臺总占地4.15万平米，仅景象面积就达3.6万平米。可谓是真实意义上“长在公园里的房子”。
项目以现代东方美学，匠心打造“一环两轴八园”总规划，为业主精心营造出一方人与自然调和一致的美好住区。
项目已于8月31日首开高层9#和洋房11#楼，高层9#楼，26层到顶，2梯4户，主推建面约99、117平米三室户型，均价38000元/平米。
洋房11号楼7层到顶，1梯2户，主推建面约138平米四室户型，均价42000元/平米，估计2021年年末交房。
据售楼处口径，当天开盘即罄，首开热销4亿元。
由此，御江臺质量已无需多言，由于热销便是实力最好的证明。
现在项目行将加推1、15#花园洋房，1梯2户140㎡三室，7#瞰景洋房，2梯2户126㎡三室，价格待定。
5
未来的“爆发点”
新梅江作为根据老梅江之上兴起的又一全新高端生态居住区。
地处中心城区“上三区”，既有要点学区，还规划有“两核、三轴、四带”以及密织如网的地铁线路。
这些都是老梅江所无法比拟的。
可以说，新梅江“青出于蓝而胜于蓝”，它并不是老梅江的简略复制版或升级版，而是一个全新的区域。
不只具有稀缺的生态资源和杰出的城市界面，还有一个总占地16.29万平方公里，总修建规划1832万平米的“大蓝图”作背书。
且占位适当高，是天津市“十二五”规划的要点工程，包含新八大里、陈塘庄商务区和新梅江起步区三大组团。
未来将打造成集企业工作、商业休闲、宜居社区功能为一体的城市中心商务区。
假若把黑牛城道以北比作河西的老城，那新梅江无疑便是河西的“新城”。
依照我国二线城市的开展规律，新城往往比老城涨幅更高，更具开展潜力。
再者，新梅江仍是市区最大的“土地池”。
除了已出让的中海梅林路地块外，新梅江U型地块也现已正式挂牌，方案10月16日摘牌。
解放南路（36、52）号地块也已列入本年第三季度供给方案名单占地面积16.6万平米，总体量超35.6万平米。
此外，解放南路片区、珠江道片区还有多宗地块待出让，加起来，总建面都快近两百万方了。
要知道，有会集土地出让、学区、自然资源和城市界面，是市区房价上涨的四大动力。
而新梅江全占齐了，未来的开展空间可想而知。
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