在本周一，坐落河西南纯新盘华裔城天鹅堡收取销许，首开3、5、9、10号楼，合计474套房源，户型面积160-208㎡，销许均价37000元/㎡。
值得注意的是，这是河西南（鱼嘴商务板块区分出去不算）初次打破区域最高新房价格，上涨了2000元/㎡。
而近来，也有不少读者咨询华裔城天鹅堡怎么样？假如出资的话，河西南剩余几家纯新盘到底有多少获利空间？收益多大？
现在南京限售方针的时刻为3年，笔者将购房者持有周期放到5年。华裔城天鹅堡最小户型160㎡，预设单价37000元/㎡，总价592万，首付80%，借款利率上浮15%...
假定四种状况
状况一：5年后二手房成交价5万/㎡。
总收益208万，减掉118.4万5年利息约33.4万，再减掉处理产证的税费和修理基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万，修理基金120元/㎡），净利额约154.9万，除以473.6万本金，5年收益率32.71%，年收益率为6.54%。
状况二：5年后二手房成交价5.5万/㎡。
总收益288万，减掉118.4万5年利息约33.4万，再减掉处理产证的税费和修理基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万，修理基金120元/㎡），净利额约234.9万，除以473.6万本金，5年收益率49.6%，年收益率为9.92%。
状况三：5年后二手房成交价6万/㎡。
总收益368万，减掉118.4万5年利息约33.4万，再减掉处理产证的税费和修理基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万，修理基金120元/㎡），净利额约314.9万，除以473.6万本金，5年收益率66.5%，年收益率为13.3%。
状况四：5年后二手房成交价6.5万/㎡。
总收益448万，减掉118.4万5年利息约33.4万，再减掉处理产证的税费和修理基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万，修理基金120元/㎡），净利额约394.9万，除以473.6万本金，5年收益率83.38%，年收益率为16.68%。
从以上图表能够看出，在首付、借款、预期单价等数据不同的状况下，未来收益状况也是截然不同。
总的来说，首付8成买房的年收益率显着比全款的高。假如未来二手房价格能到达7万/㎡，在首付8成买房的状况下，5年收益率挨近100%。
现在，河西南的华裔城天鹅堡报名现已完毕，据置业参谋音讯，华裔城天鹅堡报名人数2400组左右 ，开始中签率约20%，相当于5人买1套！
图片来历：落户河西
据了解，华裔城天鹅堡项目规划了9栋30层住所，4栋16层住所，1栋公寓和1所幼儿园，主力户型建筑面积160-208㎡。
首开楼栋中，10号楼为西边户，江景、华裔城欢喜滨江一览无遗；9号楼坐落小区楼王方位，北面无遮挡，可观江景。
而3、5#需注意南面的扬子江大路，会有少许噪音，不过现在玻璃隔音性能好，影响并不是很大。
【户型图】
160㎡户型方正，四房两厅两卫规划，双向阳台，超14米南向大面宽。
162㎡户型方正四房两卫规划，双向阳台，超15米南向大面宽。
187㎡四房两厅三卫规划，270°L型景象阳台，半敞开厨房。
208㎡户型四房两厅三卫规划，270°L型景象阳台，半敞开厨房。
【208㎡样板间】
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李汇丰，楼市实战派专家。有超越10次置业经历。从事房地产媒体作业12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举行置业大讲堂数百场，为万名以上购房者供给置业咨询服务。
