作者：姜洁
修改：伍振国
上半年，越秀地产（0123.HK以下简称越秀）合同出售金额和拿地规划均大幅添加，作为一家排名TOP30左右、具有国资布景的粤系房企，陈述期内一改往日稳健形象，开展节奏略显急进。
在土地商场，越秀地产更像是被“大势”所威胁。前5个月一向慎重，而在最疯狂的6月按下了快进键，拿地进展和金额颇有“意外”成分。
值得注意的是，推广活跃拿地方针的一起，越秀地产总负债、总假贷规划、新增融资本钱均呈现了较大起伏的添加。运营活动发生的现金流量净额呈现负值，负债总规划添加了297.46亿元。
到2019年上半年，越秀地产假贷总额到达650.26亿元，2018年末约为534.06亿元。假贷规划继续攀升。
年头存在错判
成绩方面，陈述期内，越秀共完结运营收入约217.9亿元，同比添加114.4%；完结归属于上市公司股东的净利润18.7亿元，同比添加42.4%；陈述期内毛利率约为30%，同比上升4.2个百分点。期内累计合同出售（连同合营公司项目的出售）金额约为369亿元，同比上升31.9%，完结全年合同出售方针680亿元的54.3%。
与越秀地产“亮眼”的运营成绩所对应的是，其在土地商场的失常行为。
陈述期内，越秀新增广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市算计14幅土地，总建筑面积约为374万平方米。到6月30日，总土地储备到达约2152万平方米，较年头上升10.9%。其间，1055万平方米坐落大湾区，占比约为49%。依照实践权益土地价款核算，收买土地共耗资约165.92亿元；加上股权并购项目以及已竞拍成功但未尚付出的土地，拿地总价超越330亿元。
在2019年3月的年度成绩阐明会上，董事长林昭远将2019年全年合同出售方针定为680亿元，方针添加率约为18%。一起，估计2019年土地款开销及拍地保证金金额约为159亿元。
从现在状况看，越秀上半年拿地已超全年预算。
彼时，房地产商场正处在新年往后的低谷期，新年期间三、四线城市成交低迷，导致不少房企对2019年的商场并不看好。土地商场则在阅历了2018年极为苛刻的出让条件后，被大额土地流标的气氛所笼罩。之后，在全国范围内掀起的楼市“小阳春”，以及继续火爆、动辄超50%溢价出让的土地商场，让许多房企始料未及。
越秀地产董事长林昭远在8月13日举办的2019年中期成绩发布会上坦陈：“拿地节奏上，的确本年和本来的一些组织是有一些调整，由于一季度的小阳春仍是超出咱们的预期。”
值得注意的是，从拿地明细看，越秀地产更像是被“大势”所威胁。前五个月一向慎重，而在最疯狂的6月按下了快进键，拿地进展和金额颇有“意外”成分。6月24日，越秀地产在深圳、广州、杭州等热门区域土地竞拍中均有斩获，触及土地出让金额到达87.52亿元，占到上半年拿地总额的一半以上。
当日，深圳迎来近20年最大规划的住所土拍，共触及5宗地块，算计成交金额到达224亿元。其间，宝安尖岗山地块被广州越璟（越秀）以59.08亿元的总价拿下。越秀地产由此得以初次进入深圳商场。
在拿地热潮下，越秀地产重启“地产+基金”联合拿地形式，与越秀集团旗下越秀基金协作拿地，越秀地产权益占比9.5%。以上述深圳地块为例，公司在6月份出售月报中发表，2019年6月，公司经过协作方法获得深圳市宝安区一幅地块9.55%的实践权益，代表公司实践权益的土地价款约为5.64亿元。
林昭远在2019年中期成绩发布会上着重，“当然咱们也是依据自己的出资规范，超出咱们的规范的坚决不拿地。”“在前五个月咱们是活跃参与拿地，可是慎重拿，高价地都是不拿，必定契合咱们的规范。”
债款添加 运营活动现金流为负
值得注意的是，推广活跃拿地方针的一起，公司总负债、总假贷规划、新增融资本钱均呈现了较大起伏的添加。运营活动发生的现金流量净额呈现负值。
2019年上半年，公司实践假贷均匀年利率由2018年的4.82%下降至4.76%，但假贷本钱总额超越18.27亿元，上年同期为13.73亿元。到2019年上半年，公司假贷总额到达650.26亿元，2018年末约为534.06亿元。假贷规划继续攀升。其间，未来一年到期的假贷占总假贷约12%，定息假贷占总假贷的56.5%，比较上一年年末，均有所上涨。
公司表明，运营性现金收入及已许诺银行融资资金为公司首要活动资金来源。2019年上半年，公司完结新的融资约214.7亿元，其间境内融资约163.3亿元，境外融资约45.4亿元。
到陈述期末，公司现金及现金等价物及监控户存款算计315.8亿元，同比添加16.3%。陈述期内，遭到拿地规划添加等影响，公司运营活动发生的现金流量净额约-2.91亿元，上年同期约为33.33亿元。
到陈述期末，越秀地产总负债到达1556.55亿元，比较上一年同期的1259.09亿元，同比添加23.62%。资产负债率到达74.73%，与上年同期的74.58%根本相等。负债总规划添加了297.46亿元。
