马尼拉（Manila），菲律宾首都及第一大城市,是全世界最具世界化和最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。
马尼拉是菲律宾的首都城市和最大的港口，坐落菲律宾最大岛屿－吕宋岛马尼拉湾东岸，也称“小吕宋”，挨近天然的优秀港湾——马尼拉湾。
1976年11月，菲律宾政府决议把马尼拉、奎松、卡洛奥坎、帕萨伊4个市和玛卡蒂等17个市镇，组成马尼拉大都会，即国家首都大区。
而流经大马尼拉的河流天然地将城市分红两大部分，下辖的17个市镇中，8个在巴石河北岸，9个在南岸。城区则分红两部分，河上6座桥梁把城市南北两岸相连。
现在，马尼拉市人口约2400万人，大都会面积638.55平方公里，仅为上海的非常之一，是亚洲最大的都会区之一。
01
马卡蒂Makati—第一大CBD、亚洲曼哈顿
马卡蒂区位图
马卡蒂是菲律宾最大的CBD区域，自上世纪70年代开端，Makati就享有“亚洲曼哈顿”的美称，也是全球摩天大楼密度最高的区域之一。
现在全球有62,000家企业将总部设在了马卡蒂，最为闻名的Ayala大路则被誉为“菲律宾华尔街”，沿着Ayala 大路修建的写字楼和住所价格也是全区域最高。
马卡蒂开展老练便当，寓居治安杰出，日间人流高达470万人，且由于周边寓居的多为金融业、企业高管等等，收入在马尼拉归于中上层，所以具有非常微弱的购买力。
作为东南亚闻名的金融中心，Makati市一向都是出资者和外省移民落户的首选地。
房产数据
据莱坊最近陈述，
2019年第二季度Makati均匀价格为240993比索/平米，约3.3万人民币。现在马卡蒂的新房出售最高单价在421905比索（约5.67万人民币）。
而从空房到带完好家具公寓的租借价格区间在750—1920比索/平方米/月，均匀在1000比索/平方米/月。
租金行情与上海徐汇区、黄浦区、静安区挨近，但房价约3万人民币/平，仅有上海同区域方位的四分之一。所以，这也使得马卡蒂的租金报答率是上海的3-4倍。
不过由于Makati的房价比较贵，所以租金报答率是3个CBD中最低的，但租借速度极快，根本挂出后几天内就租出去了。
许多刚开端了解菲律宾的出资者，尤其是寻求稳健的出资者，对马卡蒂的了解和偏好更高。但现在的现实情况却是，马卡蒂几乎没有在售的新楼盘，即便是有，闻名开发商的外国人比例也现已卖光，所以很难找到适宜的项目。
出资评价
增值：
保值：
危险：
租金：750-1920比索/平米（约125人民币/平米）
房价：24万比索/平米（3万人民币/平米)以上
门槛：买套40平米公寓需120万人民币起
02
BGC—马尼拉的“小新加坡”，外国人最多
全球城BGC区位图
BGC的建成才过了二十年时刻，这是继马卡蒂之后，马尼拉又一个大型的CBD区域，城市规划理念与新加坡非常类似。
马尼拉BGC占地300公顷，由菲律宾领导品牌开发商Ayala Land从2003年开发至今，全区管道地下化，市容街景全新规划，连马尼拉处处流窜的吉普尼车（Jeepney）都制止进入，可谓马尼拉房产奇观。
菲律宾证交所於2018年在BGC建立第三办公室，新加坡大使馆、多家世界企业总部都挑选坐落于此，可见BGC之商业方位。
BGC城市实景图
BGC世界校园资源丰富，现在有九所世界校园可选，加上全菲最好的圣路克医院，每年招引了很多菲国富豪及海外退休人士久居于此。
BGC租金行情与马卡蒂差不多，房价在2017年后大幅上涨，现在约30万比索/平米（约4万人民币）。
房产数据
该区的均匀房价在300,000—350,000比索/平方米，最高房价为600,000比索（约80000人民币）/平方米。而从空房到带完好家具公寓的租借价格区间在800—1200比索/平方米/月，均匀价格在1000比索/平方米/月。
出资评价
增值：
保值：
危险：
租金：800-1,000比索/平米（约125人民币/平米）
房价：30-35万比索/平米（约4-4.5万人民币/平米)
门槛：买套40平米公寓需100万人民币起
03
奥提加斯（Ortigas），老练金融中心，亚洲开发银行总部所在地
Otigas区位图
Ortigas总占地4,033公顷，地理方位非常好，刚好处于大马尼拉的正中心，往北可至奎松，往南别离通往马卡蒂和BGC，所以这儿也寓居了非常多在CBD上班的家庭。
其间Ortigas center 是该区域开发最老练的地段，也是大马尼拉最大的商业中心之一。
Otigas center区位图
菲律宾许多闻名集团总部及政府机关亦将建立於此，例如菲律宾最大的快餐品牌高兴蜂Jollibee、啤酒商生力集团、菲律宾证券交易所第二办公室。并具有18个科技/技术产业园区，7 间大学及高校，一所大型医疗中心。
除了商业配套，购物商场也是本区极大的亮点。SM Megamall，香格里拉商场，Ayala Mall商场，新加坡出资的The Podium商场等10大购物中心都在邻近。
菲律宾现在已成为全球最大的呼叫中心（BPO），而BPO大楼都会集建立在Ortigas CBD区域，三班倒的作业方式导致周边房子租借行情紧俏。
Ortigas Center近年来开展更加老练，很多本钱企业入驻，在调集了很多资源的优势下推进着周边片区的全面开展，其间Ortigas Center东北部区域开展尤为显着，当地的中产阶级和开发商们正将方针索定在了Ortigas东北部的C5大路沿河新区。
C5大路区位图
Ayala、SM、MEGAWORLD、Rockwell、Robinsons、Ortigas & Company等很多菲律宾实力开发商已在C5大路沿线布局，片区开发进入了快速迸发期。
房产数据
在商业中心及最高消费群加持下，Ortigas的住所空置率一向低于10%，是适当安稳老练体现。
房价略低于Makati和BGC，均价在现在还在16-18万比索/平米能够买到，算是相对实惠的出资热区。尤其在马尼拉机场地铁注册后，从本区到机场仅需20分钟，加快与世界接轨的方便性。
出资评价
增值：
保值：
危险：
租金：800-900比索/平米（约115人民币/平米）
房价：16-18万比索/平米（约2-2.3万人民币/平米)
门槛：买套40平米公寓需80万人民币起
04
帕赛市（Manila Bay City）
马尼拉湾娱乐城，博彩参观拼钱景
帕赛市区位图
马尼拉湾娱乐城，又称博彩特区，是近两年最受喜爱的马尼拉买房热门之一。
此区近马尼拉世界机场，有Mall of Asia亚洲最大购物中心、多功能展演中心、客服中心商业园区，以及4座世界级博弈度假村加持，种种优势推升马尼拉湾区摇身成为菲律宾买房最张狂的商场。
房产数据
2017年因遭到全球华人出资追捧，房价一年飙升30%，摇身变為最佳炒房区域。
此区项目供应量大，客观评价未来增值潜力大，但危险承当也高，项目地址、规划及方位将影响后续租借及转售的商场承受度。
曩昔此区偏好规划25平米的小套房，现因全球华人不断出场，为投合高端商场需求，规划坪数不断扩大，出资门槛已越来越高。
现在MOA邻近房价约28-33万比索/平米（约3.5-4万人民币/平米）。
现在由于赌场作业职工和赌场游客的需求，租金报答较高，不过需求提示的是，博彩区还在持续开发，未来几年将有很多的房地产项目上市，到时租金报答会下降。
出资评价
增值：
保值：
危险：
租金：1,000-1,400比索/平米（约155人民币/平米）
房价：22-36万比索/平米（约3-4.8万人民币/平米)
门槛：买套40平米公寓需140万人民币起
05
Malate
malate区位图
马尼拉的Malate区相貌既陈旧又年青，地处亚洲又非常欧化。
马尼拉最闻名的大街是罗哈斯（Roxas）海边大路，又称日落大路，它沿着海岸从南往北垂直延伸，长达10公里。罗哈斯大街是为留念战后的第一位总统罗哈斯而命名。
大街两旁有世界会议中心、文明中心、世界贸易展览中心等行政中心和文明设备都在这儿。
出资评价
增值：
保值：
危险：
租金：600-800比索/平米（约100人民币/平米）
房价：15-25万比索/平米（约2-3.3万人民币/平米)
门槛：买套20平米公寓需50万人民币起
最终，提示我们:
在菲律宾买房出资，地段慎选！
其次开发商品牌和质量、周边商业配套和规划也是很重要的出资要素，由于这将影响到后期脱手的速度和价格。
别的，也提示我们稳重挑选零首付项目，零首付项目原先针对的是收入不高的客户集体，后来被出资客用来作为金融杠杆的形式炒楼花，短时刻内很多买进卖出。
可是同时刻段内，很多房子兜售会影响项目商场价格，所以那些被用来炒楼花的项目，检查他的历史数据就能看出涨幅数据一向不是很抱负。
挑选合适的地段、开发商以及专业的顾问公司，是在菲律宾出资获利缺一不可的三要素。
菲律宾马尼拉第三大CBD: ORTIGAS 区域优质项目引荐
CIRCULO VERDE半岛一号
1.CIRCULO VERDE项目概略：
CIRCULO VERDE是菲律宾房地产范畴的杰出典范，坐落Ortigas片区内环境最佳、最宜居的地段，作为该区域首个大型社区，具有共同项目构思和超前建造规划，是当地高收入人群首选的高端住所项目。
1、总占地面积约10公顷，15座塔楼组成
2、绿化率超70％；1.4公顷中心公园，三面环水，自然景观极佳
3、离Eastwood商务区仅1公里，步行15分
4、离ORTIGAS CENTER仅3公里
5、周边盘绕很多公司、商场、银行、教堂、医院，日子配套完善
CIRCULO VERDE现已开发约40%，其间SECILLE、LBIZA、MAJORCA、LIEIDA共4座塔楼以及别墅区GARDEN HOMES都已悉数出售结束。本次推出楼栋为半岛壹號，CIRCULO VERDE里的楼王，即Avila楼栋。
【半岛壹號】项目根底技术指标
楼层：43层（无4层、13层）共同双塔式修建
可售停车位：165个
楼高：3.0 米
电梯：6台
产权：永久产权
2、 质量开发商ORTIGAS＆COMPANY倾力打造
项目由菲律宾排名前十的ORTIGAS & COMPANY开发。
3、超高规范项目规划
项目由世界闻名修建规划规划团队 CALLISON RTKL进行规划，选用菲律宾稀有的城堡式规划，将基底举高，对外构成城堡式的格式；对内建造空中花园，选用人车分流，将人流与车流彻底离隔，人流在中心花园，车流直接进入停车场。项目极高规范的规划建造与配套，深得当地人的喜爱。
4、质量日子全方位配套
*购物商业街、儿童公园、空中花园、多功能厅
*运动公园、赛车公园、越野车练习、游泳池、网球场、篮球场、健身房、酷跑校园
5、9大户型选到满足停止
项目共9个户型；有单间和一房一厅、两房一厅；面积在25平方米——51平方米
（单间，总价50万人民币起，还有少数房源）
（一房一厅，总价90万人民币起，带车位）
（两房一厅）
6、五星级酒店装饰规范，交房即可拎包入住
项目推出“尊享专属服务方案” ；对精选单元全面提高交房规范，并配套专属管家供给应马尼拉精英租户；该项方案将有助于提高物业价值、商场形象，助力项目成为马尼拉名列前茅的豪宅。
7、交房快，即买即收租
项目估计2019年6月可交房，租金收回快，质量看得见，无烂尾危险。
8、包租保管服务，高收益有保证
供给3年包租保管服务， 第1年6%的租金报答率，第2年7%的租金报答，第3年8%的租金报答（第1年租金可用来抵扣房款）；海外出资超省心。
9、可借款，轻松出资
开发商已与菲律宾国家银行（PNB）协作，外国客户可在PNB进行银行开户或借款，现场组织专人帮忙客户开户/借款处理。杠杆出资，对冲人民币放水的最佳办法。
10、出资房产全家办“绿卡（SRRV移民签证）”
半岛壹號被菲律宾政府允许为出资移民项目，年满35岁，只需购买房产即可处理身份。门槛低，处理时刻短；原有国籍根底上，还多了一个菲律宾永久居留的资历。
