香港楼市，以贵闻名全球，并且供不应求。
今年5月，国际物业顾问世邦魏理仕最新《全球生活报告》，重点分析了35个主要城市楼价，发现香港楼价贵绝全球，平均楼价高达963万港元，豪宅平均楼价更达5417万港元，连续第5年成为全球楼价最贵城市，相较之下，排在第二位的新加坡楼价只是682万港元。
比如5月份，香港土地注册处数据显示，香港整体楼宇买卖注册量约10353宗，创下近7年以来按月计的新高。然而从6月开始，香港楼市遭遇断崖式下滑，6月、7月的楼宇买卖合约分别只有6211和6380，同比下跌32.9%、24.6%。
此外，香港土地拍卖市场价格也出现下滑。香港楼市发生了什么？
短短两个月，香港楼市剧变！
香港土地注册处8月2日发布的七月份统计数据显示，七月份送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共6380份，同比跌24.6%；七月份的楼宇买卖合约总值540亿港元，同比大跌45.7%。
下滑是从6月开始的。六月份送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共6211份，再往前一个月，楼宇买卖注册量高达10353宗。
从上图可以看出，香港楼市2018年7月至今走出了两波下探曲线。
土地注册处数据显示，香港住宅市场从2018年7月开始出现下滑，环比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。
中原地产统计数据显示，具有二手盘指标性数据的香港十大屋苑2018年交易量创过去十年新低，仅有2088套。同是下半年进入下行周期的2015年，当年二手房交易量为2153套，还略高于2018年。
香港物业市场一般以蓝筹屋苑表现作为市场的参考指标。据中新网援引《香港商报》报道，香港中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，今年7月十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记录得169宗，总值14.32亿港元，较6月的189宗及17.60亿港元，分别下跌10.6%及18.6%，创6个月新低。香港新盘连环开售，估计8月份二手传统屋苑登记量将会进一步下调。
另据香港利嘉阁地产及美联物业数据，两行十大指标屋苑在周末(8月3日至4日)仅录4宗及3宗成交，持续于低位徘徊。
香港楼市滑坡还体现在土地拍卖上。据《21世纪经济报道》报道，香港特区政府近期推出的启德新一块跑道区住宅地，仅接获4份标书，相比此前同区地块的竞标情况，开发商反应明显冷淡。最终由会德丰、嘉华国际及中海外合组的财团，以127.398亿港元中标，折合每平方呎楼面地价仅为11842港元，较市场估值下限1.3万港元低逾9%，更是创下区内逾两年半新低。
6月以来，新鸿基地产股价下跌了8.62%，长和同期下跌了7.36%，九龙仓置业下跌14.38%，恒基地产下跌5.93%，新世界发展下跌14.36%。同期恒生指数下跌了3.4%。
香港龙头地产商的炼成术
多年来，经历了数轮的“大浪淘沙”之后，香港中小型房地产企业逐步被淘汰，房地产销售收入进一步向头部企业集中。香港前十大房企销售收入占整体市场的比重高达77%。
数据显示，目前香港四大本地开发商(恒基地产、新鸿基地产、长实地产以及新世界地产)共有1.06亿平方呎的农地储备，掌控了香港整体住宅供应市场的半边江山。
由于这些龙头地产商秉持稳健的财务管理，负债率控制在较低水平，从而可以支撑长周期的精细化开发模式和超强的持货能力。
据21世纪经济报道记者了解，香港大型地产商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。相比之下，一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张，他们的资产负债率动辄超过200%以上。
“根据过去四五十年的经验显示，香港的住宅市场非常独特， 对于一些初来乍到的内地开发商而言，他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产主席陈启宗坦言。在他看来，香港楼市的价格相对波动，而且本地市场有数个老牌龙头地产商，“这类地产商实力超群，他们不仅财务非常稳健，杠杆比率极低，而且他们已经身经百战，历经多次楼市起起伏伏的洗礼。”
以恒隆地产为例，截至今年6月底，公司的净债项股权比率仅为17.6%。近年来香港楼市持续炽热，主打高端住宅产品的恒隆对于旗下的物业采取了“捂盘惜售”的策略。以位于九龙大角咀的浪澄湾项目为例，共有1829个住宅单位。恒隆自2007年卖出600伙后一直封盘，时隔五年后，直至2012年才重新开始销售一些尾盘，整个项目的销售周期已经超过10年。
在张翘楚看来，香港龙头地产商的高度垄断，囤积居奇的模式由多方面因素所致，“香港是个较小的高度自由市场，以往也有很多开发商参与，但随着市场竞争加剧，土地价格飙升，开发成本增加，中小型开发商越来越难参与，从而导致出现寡头垄断的局面。但香港一直奉行自由经济，多年来政府唯一能做的就是进一步增加公营资助房屋的比例，缓解房屋供应长期不足的局面。”
开发商囤积居奇
“香港长期缺乏土地导致楼价高昂，严重影响民生，很多市民被迫住劏房（面积狭小而被分割的房屋），政府要设法解决贫富悬殊问题。因此政府应该考虑进一步增加公营房屋的比例，新加坡的组屋政策的成效十分显著，大部分当地人都居住在政府提供的资助房屋中，私人住宅变成一种奢侈品，而非必需品，市场需求自然不大。”张翘楚坦言。
不过，香港政府网2018年5月发布的数据显示，在1111平方公里的总土地面积中，已建设土地占24.3%（270平方公里），其余75.7%为非建设或未建设范围。已建设土地包括房屋（6.9%）、基建（5.9%）、经济用地（2.7%）、政府和小区设施（2.3%）及休憩用地（2.3%）等。这就意味着，尽管香港地势多山，但仍有超过七成的土地处于未开发状态，其中就包括地产商囤积的土地。
因此，有观点认为，香港住宅土地供应不足，往往是少数大地产商囤积居奇的结果。
公私营博弈
自2003年起，香港房价已创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历来最长的房价上涨周期。香港私人住宅售价指数由71点飙升至去年年底的321.5点，过去15年涨幅超过3.4倍。相形之下，2018年香港家庭每月收入中位数仅为2.8万港元，比10年前仅上升了约45%。
国际公共政策顾问机构——Demographia公布的2018年国际房价负担能力报告显示，香港连续第九年登上房价最难负担城市首位，房价对家庭入息中位数比率进一步恶化，由2017年的19.4倍升至20.9倍，意味着一个香港家庭须不吃不喝20.9年才能买得起一间住房，续创调查历来最高水平。
事实上，特区政府早已觉察到了楼市的畸形，并不断推出各种措施试图扭转这种局面。
首任特首董建华在任期间曾雄心勃勃地推出“八万五”政策，即希望每年供应8.5万个新住宅单位来改变香港房屋供不应求的局面，提出七成置业（即七成香港人拥有自己的物业）目标。然而，这个政策尚未正式执行，恰逢亚洲金融危机爆发，香港楼市暴泻，“八万五”则无奈束之高阁。
此后，政府明显放缓了公营房屋的建设以及填海增加土地供应的步伐，此举无疑为香港楼市此后的暴涨埋下了伏笔。数据显示。香港增加土地供应的步伐在过去十年间大幅放缓，1995至2004年间香港已发展土地共增加了7800公顷，有关数字在最近十年大幅减少至只有1100公顷，填海工程几乎陷入停顿。
去年6月29日，香港特首林郑月娥在上任一周年前夕，推出了六项新的房屋政策，包括将政府资助房屋（俗称“居屋”）的定价与市场价格脱钩，并以申请人实际承担能力定价，变相将居屋的定价由目前评估市值的70%降低至52%。同时，政府宣布将改拨九幅私营房屋用地发展公营房屋，总共可提供大约10600个住宅单位。
同时，近年来，已落成但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升，由2013年3月底约4000个增加至2018年3月底约9000个。为了鼓励开发商加快推盘速度，特区政府决定将过去12个月内，超过6个月并未作居住或出租的单位视为空置物业，并每年征收相当于楼价5%的额外差饷。
林郑月娥直言：“在自由经济下要遏抑商品售价极端困难，私楼价格因香港高度国际化等因素难以下跌，只能靠公营房屋。”
然而，特区政府推出的各项楼市降温措施，包括收紧住宅按揭等，导致二手市场成交大幅萎缩。在仲量联行董事总经理曾焕平看来，上述措施反而导致市场的购买力主要流向一手市场，而二手成交却日益萎缩，市场越发畸形。他指出，目前香港二手住宅市场大约有120万个住宅单位，这是住宅供应的最大来源。政府绞尽脑汁增加一手供应其实是“本末倒置”，一手住宅供应在2007-2016年期间每年平均不到1.1万个单位，只占整体供应的很小一部分。
这却让“财大气粗”的龙头地产商们看到了新的商机。迫于香港金管局推出的收紧物业按揭措施，很多买家无法从银行获得足够的按揭。自2015年以来很多地产商旗下的财务公司趁机推出了“高成数一按”（即90%按揭）服务，招徕这些买家，为他们提供免压力测试、免入息证明，甚至高达楼价95%按揭。
同时，为制造“低息”效果，发展商提供的按揭贷款通常前2－3年的优惠利率约为2.15％至3％，但只要“低息”优惠期一过，利息即时飙升，例如新鸿基地产旗下新盘筲箕湾形荟，按揭贷款首两年为P-2.85%，即2.15％，但其后则直接飙至P-1，即4％利息，某些开发商的按揭利率甚至飙升至6%，远高于目前香港银行的按揭利率2.35％。
此外，被称为“纳米楼”的超小型住宅单位近年来也在香港楼市中一枝独秀，由于总价较低，受到急于买楼但预算有限的一众买家的追捧。据仲量联行的统计数据，预期2019年至2021年间将有超过3000个纳米楼(面积少于200平方呎)住宅落成，较2016年至2018年过去三年的落成量高出60%。该行表示，2019年至2021年纳米楼新供应占整体私人住宅新供应约5%。这些纳米楼的平方呎单价动辄达到2万港元以上，为开发商带来更丰厚的利润。
冰冻三尺非一日之寒，楼价持续高企对香港经济带来了诸多负面影响，香港楼市周期是否会逆转？
林浩文坦言，所有房地产政策应该定期检讨，“事实上，在新政策下，开发商每次销售的单位要占整体的20%，但在自由市场下，不可能强制要求开发商的推盘速度，否则在楼市下行时的影响非常大。”同时，7月25日，即将接任香港金管局总裁的余伟文于记者会上表示，会密切留意该些因素以判断楼市周期是否出现演变。而改变，或许即将发生。
香港房地产的“黄金时代”已过？
2019年5月28日，91岁的李兆基出席恒基兆业的股东会，这是其最后一次以恒基兆业主席身份出席，此前一天，公司已公告李兆基辞任公司主席兼总经理，股东会后正式生效。
随着他的退场，香港富豪的“四大天王”时代也正式宣告落幕。无一例外，李嘉诚、李兆基、郑裕彤和郭得胜的财富都来自于房地产业，而今时香港已经不再是房地产的“黄金时代”。如今香港的楼市已经在高位盘整多年，土地供应也不似过去；在内地，港商的节奏又普遍跟不上大势，属于他们的大时代正在挥手告别。
这些年来，恒基兆业在营收上未有起伏。2018年，恒基兆业收入219.82亿港元，与2017年的279.6亿港元，下降21.38%；股东应占盈利为311.57亿港元，较2017年度的308.09亿港元有所增长约1%。
新鸿基地产这些年的主营业务虽已延伸至物业销售及物业租赁、酒店经营、电讯、运输基建及物流等板块，但它的主要收入来源，是物业租赁。
上一个财年，新鸿基香港及内地租赁组合的净租金收入分别为145.49亿港元及35.34亿港元，较去年分别增加6%及19.7%。
这些年来，租赁收入早已超过物业销售成为新鸿基利润的大头。新鸿基的业绩一直也无惊无喜，在中国内地的地产开发偶有亮眼的项目，但这是属于“碧万恒”的时代，它仅能在商业地产中谋得一席之地。
前首富李嘉诚退位一年后，长和系在其子李泽钜的领导下平稳前行。长和年报显示，公司2018年纯利同比升11%至390亿港元，是自2013年以来首次呈现双位数增长。
但长和这一年来，并不太平。5月14日，沽空机构GMTResearch发布了关于长和的研究报告。在报告中，GMT表示，长和最近发布的年报显示，长和隐瞒577亿港元债务。
这是对长和严厉的指控，在随后的股东会上，李泽钜也强势回应称，“我们的年报好像电话簿那么厚”，一不留意就会看错，因此“要读多点书”才能够看得懂。
但长和系这一年来股价不断走低是不争的事实。近两年长和股价已经从104港元左右跌到当前68港元，长和系也逐渐和它的巅峰时刻告别。
文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。
21财闻汇综合
21世纪经济报道 作者：朱丽娜
香港土地注册处网站、环球时报、每经App（记者 吴抒颖）
